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按揭买房退房有什么程序?买房退房要注意什么?

来源:吉屋网   发布时间:2017-10-21 15:12:53

时下的高房价,让很多买房用户选择按揭买房。但有些朋友在办理按揭贷款买房后,又想退房。跟全款买房相比,此类退房手续相对复杂,那么到底按揭买房退房有哪些程序要走?退房时要注意哪些法律问题呢?

一、按揭退房时要注意什么?

1、《合同法》规定有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

a、因不可抗力致使不能实现合同目的;

b、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;

c、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

d、当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;

e、法律规定的其他情形。

可以看出,只要开发商出现了上述情形,如交房严重逾期或质量低劣等,符合法律或购房合同中规定的解约条件,买家就可以依法解除购房合同。

2、归还按揭贷款解除房屋抵押

把开发商应退购房款为两部分,其中属于买家*款的部分直接退还给买家。属于买家向银行借款的部分,由买家与银行协商将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行,视为买家已向银行提前还款

银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条之规定:“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后,抵押物或质物返还抵押人或出质人,借款合同终止”,从而接收还款,终止借款合同。

贷款合同终止后,抵押权消灭了,当事人应办理相关解除抵押登记手续。

二、按揭买房退房有什么程序?

二手房买卖过程中,由于违约方的不同及所处的阶段不同,办理退房的程序也不同:

(1)定金(订金或押金)阶段

这个阶段双方的买卖合同还没有成立,严格来说不存在退房的问题,实际上是退定金的问题。

(2)已签订合同但未实际履行

这种情况下如果一方想退房首先要与对方协商,看能否达成一致意见,如果双方达成了一致意见,要以书面形式表示出来,签订正式解除合同协议。

双方达成协议后任何一方不履行协议的内容,对方都有权要求其履行,也可以通过诉讼或仲裁方式要求对方履行。如果买卖双方中一方违约,且达不成一致意见,那么,主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

(3)已签订合同且已部分履行

买卖双方签订合同后,买方已付房款,办理了入住,但房产证还没有办理下来。这个阶段解除合同既有买方的原因,也有卖方的原因。

这个阶段除与上述要求一致外,还涉及物业、装修损失、搬离时间等问题。如卖方违约,装修损失应经过房地产评估机构评估,确定装修损失,买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同,如达不成协议买方可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

(4)房产证办理完毕阶段

房产证办理完毕之后,房屋的所有权已完成了转移,除非合同里有约定,否则一般情况下买方是不能退房的。如果卖方已为买方办理完毕房产证,但是卖方垫资,或者中介公司垫资,且合同有约定如买方拒不按约定履行付款义务.卖方是可以提出解除合同的,要求买方退房并承担相应的损失。

另外,在房产证办理完毕后房屋出现严重质量问题也是可以退房的。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

对于按揭买房的朋友,如果您在买房的时候,有退房的想法,建议先看一下自己是否符合退房的条件,并了解一旦发生退房要承担的违约金是多少,做到有备无患。

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