2018年房企或将沉船盲目追求规模的是主因

来源：攸克地产发布时间：2017-11-21 14:39:08

年底了，不管大小，一线还是二线的房地产企业，都忙着定明年的任务目标。看着那些把任务定在“明年冲千亿”、“上两千亿”台阶的房企，攸克君真心捏着一把汗。

之所以这样讲，先来看几个大家都知道甚至耳熟能详的事情：

1.上了3000亿之后，万科已经不把规模挂在嘴边了，尽管心里对是不是名列前茅仍然在意，但已经没有原来那种强烈的当宇宙名列前茅冲动。

2.许家印先生把永续债都还了，不仅如此，还引来了若干轮战投，恒大杠杆率、负债率大幅度下降。回想前一年，恒大全国范围内大肆收购项目，于是，今年顺理成章，规模跃升，规模拿了个名列前茅，许家印先生因为股价上涨，也当上了首富。

3.孙宏斌的融创已经很长时间不买地了，甚至在*近几个月，并购的节奏也慢了下来。倒是吃下的万达项目，迅速启动去化工作。换句话说，孙宏斌先生的心思，一在乐视，二在卖房回款。

记得今年全国金融工作会议的时候，攸克君还曾取笑金融机构的朋友，“哭爹喊娘的日子才刚刚开始”。没成想，做金融的朋友笑着怼了回来，“那房地产哭爹喊娘的日子也就不远了”。攸克君觉得有道理，但没想到，如此趋势，来得这么快，而其直接表现，就是关上了房企“冲规模”的窗子。

规模对于房企的诱惑力，不必多言——不想充千亿的房企，自然不是好房企。但是，规模却也是幻象，貌似是开发企业的能力锻造，但说到底，却要看资产市场的脸色，换句话说，首先是要靠天吃饭，其次再看耕种技法是否高超。在勤劳聪慧的农民，该下雨的时候不下雨，一样得不到好收成，不去要饭就不错了。

回头去看房地产企业上规模的历史，很有意思，你会发现，房地产企业快速“上规模”基本集中在三个阶段。名列前茅个阶段是2005~2007年之间。2007年那一年，万科的销售额头次突破了500亿大关;第2个阶段是2010年~2013年，同样是万科，在2010年突破了1000亿元大关。第三个阶段是2014年~2015年，这个阶段中，又是万科先破了2000亿大关，随后碧桂园、恒大纷纷迈过2000亿元的门槛。

对照这三个阶段，应该能够发现，房企快速上规模的阶段，基本是资产市场*活跃的阶段，其原因在于各种形式的货币供应量和流通量增加。2005年~2007年，是*过热，及至引发了强力的宏观调控;2010年开始，则是应对国际金融海啸的4万亿*计划的发酵期;从2013年开始，中国经济一度进入一个定向宽松时期，货币丰沛。

这三个时期，都贯穿一个主线，即*拉动。*沉淀于资产市场，但是，凯恩斯主义的*拉动，有边际效用递减的规律。也就是随着资产规模的逐渐扩大，单位*量能够带来的*，越来越小。货币在市场中找不到更好的获利去处，于是，各种以各种方式流入了房地产。这几个阶段，就成为了房地产企业“上规模”的窗口期。

这三个阶段中，前两个阶段的表现，基本是信贷扩张——房地产市场*——房地产企业上规模。但是，第三阶段，则有所不同：供给侧改革的思路，已经开始注意到货币过于活跃对于资产市场的影响，因此，货币闸门并没有松，但是，通过各种所谓金融创新，在监管的空白或者交叉地带，通过各种渠道进入房地产市场。这一阶段，流入房地产的资金，不仅有正常的贷款，还有银行庞大的理财资金、信托归集的众多资金等。

因此，在这个阶段，房地产企业的规模，迅速又上了一个台阶。*终，在万科之后，出现了包括碧桂园、恒大等多家2000亿元规模的房企。这是中国资产市场一个真实的侧面写照。

郁亮常说，作为企业，万科从来不预测未来。很多人都觉得他说的是官话，实则不然。从恒大、碧桂园的经验看，谁都是“用好当下”才换来了规模的迅速提升。看看那两年，恒大永续债的不断增长，但在并购市场上却异常活跃。当然，还有那个以发短融产品著称的企业。在杠杆的时代加杠杆，顺势而为，作为商人，是*务实的选择。于是，就有了他们集体迈过2000亿的步伐。

但是，这样的窗口已经不存在了，保守一点说，是正在关闭。一方面，我们看到社会融资总额受到了严格管控，资产市场活跃不再。更关键的是，上周六开始，监管层开始对资管领域进行统一监管，各种眼花缭乱的通道业务都被堵死，而资管领域，实际上一直是开发企业在信贷收紧后，融资，进而拿地的渠道。道理是明摆着的：要冲规模，手里要有房源，有房源，就要有地，而没钱，买不来地。资管渠道被封堵后，银行理财资金变向进入房地产市场的一个重要通路被堵上了。

没有资产市场的水涨船高，房企怎么冲规模?这其中，有三个关键且致命的问题：

1.有没有钱买地冲规模?

2.如果有钱，那么用来冲规模的钱贵不贵?现在的答案是，贵。至少国内资金市场就是如此。

3.有没有足够的按揭贷款，在购买端消化“规模”，答案是，不乐观。一线城市市场供需关系有利，但信贷环境已完全不能乐观;三四线城市，虽然信贷要松一些，但是，市场供需关系，还是让人的心悬着。

之所以对许家印等企业家有些佩服，读懂周期的准确判断是重要的因素之一。换句话说，恒大、碧桂园等一干冲上2000亿元规模的企业，恐怕是较后一批上船的人，再往后，低成本(请注意，说的是低成本)顺利的“上规模”，恐怕已经不再现实了，因为，很显然，已经变天了。

所以，对于那些从今年年底才开始定任务并追求上规模的房企来说，他们很可能面临两个结局：

名列前茅，上规模的任务完不成，规模的台阶，没有迈上去;

第2，规模上去了，任务完成了，但代价、成本恐怕已经无法乐观，此时，规模会不会压垮一个企业，都很难说。

如果你是一个悲观主义者，在这两个选项中，你会更喜欢哪个?

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