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在4月22日下午3点30分举行的“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上,任 志强作为演讲嘉宾演讲了长达万字的演讲,演讲再次炮轰楼市。任 志强每次对楼市的观点都语出惊人,这个人对楼市见解独到,发言常常让人又爱又恨。
爱的是说实话,恨得是每次都语言楼市上涨,而每次都预言成功。多年以来,那些跟着任总楼市观念走的人或有了自己在楼市的一席之地,或抄底买到了一套房产。而那些不看好的人还在守着那一角之地,心酸的看着房价一次次上涨。
这次任 志强以北京华远地产股份有限公司原董事长身份发表演讲,时长达60*,不乏批判与反思。未来机会点在哪?调控是松还是紧?房子还能买吗?任 志强又"爆”出何种观点?我们来听听他怎么说。
以下摘取为任 志强杭州演讲实录部分
一季度房价*
我们可以看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅较高的一年。
利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅较高的一个季度。
现在是"抄底"机会
我们看到,销售增长了百分之十几的销售额,为什么没钱呢?他们公司基本上是没钱的,这个*增速是2008年以来增速较低的一年,比2008年还惨,开发商基本上兜里就没钱了。
为什么我们谭总请大家来开这个会?就是这个基金有了一个较好的机会,可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了,开发商要有很多钱的话要基金干吗?去年开发商从境外的融资,388亿美元,今年一季度193亿美元,国内融资很困难,就跑到国外融资。
所以今年一季度,开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融资只有140亿美元,也就是说今年一季度以前,比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会,这是一个很重要的问题,开发商兜里的钱不够了。
所以*开始我说,*会持续下降,就是因为没钱了,如果还保持百分之十几的高位资金增长的话,可能还会持续一段时间,现在看来要想维持一个高速的增长,已经有困难了。
用市场化手段提供住房
房子不管是不是用来住的,都得有人先盖。但是我们看一看北京,看看很多大城市,都建公租房,建共同产权房和其他的房子,把商业房的比例降到很低很低,或者说基本上没有什么商品房用地,北京可能连四分之一都不到,这个市场是要还是不要?挺麻烦。
*重要的是,这个房子是住的,但是不一定是产权人住的。什么意思呢?你要想限制租赁性住房,租赁性住房就是告诉你不是产权人去租,如果都是产权人的话,哪还有什么租赁房?我自己租不就完了?所以租赁房一定不是产权人住。
这里就出了一个麻烦,不是我们要宣传,而我们实际造成的结果就市场*需要你建房,至少你得把房子建出来,你再说是用来租的还是用住的。
我们刚才叫什么总我也不知道,讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢?他就说大企业都得租我的办公室,都得有流动,那我们人租房子是不是也得有流动呢?他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题,临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢?
比如说媒体人,比如说演员,比如说地产商,他总得来回跑,来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢?这套房子不管是他自己买的还是什么的,如果一个项目干六七年,他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好,还是我租个六七年什么也没剩下好?非常简单的事儿。但是他买了六七年以后,卖了,你一定说是炒房了,就和刚才的流动空间是一个道理,你那个流动空间就是炒空间,这个逻辑是一样的。
改善需求十分强劲
他们忘了一个事情,就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的,我们当前的主要矛盾是什么?城市化的主要矛盾,从眼前看,相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止,我们的城镇化速度发展还是很慢的,还没有真正解决农村进城的问题。
大家都知道,*提出一个,叫建立中国的长效机制,住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制,现在我们的住房制度叫做城市住房制,只解决城市居民的铢分问题,不解决农村的居民住房问题。
所以地方政府的财政里头,只包括了有户籍人口的住房困难,不包括农村人口,所以很多城市,比如上海、北京,把农村人口都轰走了,否则他得解决住房问题,这是个麻烦。我们的主要结果,就是农民进城问题。
对于老龄化来说,我们现在是改善性需求占主导地位,年轻人结婚生孩子是刚性需求,老年人是有房子,但是他给改善。其中有两个主要矛盾,一个是没有电梯,老人爬不动,北京70%,上海大概也得有70%的房子是没有电梯的,6层也爬不上去。
老龄化越来越严重,英国怎么解决的?政府出钱,把3层楼都加上电梯。但是中国出不了这个钱。虽然我们有一些补贴,北京已经开始了,大概改了几十栋楼,但是差得很远,没有电梯的楼太多了,所以改不过来。
还有一个问题就是,80%以上的房子没有卫生间,你们觉得上海的房子好吗?上海房子都是刷马桶,早上起来刷马桶,没有卫生间。没有卫生间,它连厕所都没有,所以上海政府改了一栋房子,加了个厕所,厕所和卫生间是两个概念,卫生间是可以洗澡的地方,厕所只能叫半个卫生间,你只能解决一半的卫生问题,另外一半的卫生问题解决不了。
所以很多楼没有热水,我们大概全国90%以上的楼没有热水,70%以上的没有卫生间。所以很多家庭买热水器,淋浴器,搁到厕所里头,底下还得躲着那个洞,上头淋浴。刷牙呢?早上起来得到厨房刷牙,这种情况在大多数楼里头仍然保持了这个现象。这是一个很严重的问题,所以改善性需求所占的比例是越来越大的。
还有一个就是独居需求,独居需求可能很多人不太了解,到现在为止大概有750万独居,我们估计五年以后,每年增长30%到40%,其中一部分是孤寡老人的独居,另外一部分是年轻人,90后,00后不愿意跟父母在一起住。他们宁愿远离父母,自己单独租一个小房子,也不愿意跟你在一块住,你那个房子太大,他不跟你住。
北欧40%这种,整个欧洲大概平均有25%这种情况,现在中国是5.8%。未来的发展是什么?如果要发展到25%,我们得有两亿五千万户独居户,越来越多的90后和00后开始独居了。
城镇化红利期还很长
从人类过去发展的历史上来看,重要的GDP是在于1800年以后产生的,十八世纪以前我们用了3万年时间,大概只产生了全世界5%的GDP,而后来的95%的GDP,这是累积计算的,都是因为十八世纪以后产生的。
原因是什么?原因是城市化,大规模的城市化集中在十八世纪后,因为十七世纪末才有了私有产权制度的保护。在十二世纪的时候英国就有一个大宪章,但是皇帝老毁约,到十七世纪末的时候,皇帝终于不能毁约了,所以全世界都开始确立私有产权保护制,城市就发展起来了。
尤其是十八世纪以后的工业化,导致城市化加剧,名列前茅产业农业越来越不行了,这个发展过程是加速。所以从1800年到2010年,全世界人口增加了6倍,可是城市人口增加了60倍。
我们可以看到城市化需求在全球的发展过程。2007年的时候,城市人口已经超过了农村,到2016年的时候城市已经40.27亿人,农村34.15亿人,农村人口越来越少。中国到现在14亿人里头,8亿人在城市生活,但只有5亿多是城市户籍,40%是城市户籍,剩余的人都是农村户籍。
所以虽然有一部分农民住在城市里头,但是他孩子不能上学,不能领退休金,不能买房子等等。所以中国的城市化,还早得很。对于美国来说,根本不缺土地,农村面积很大,但是他们的城市化发展速度一点不低于中国,发展的速度远远超过中国。所以中国到目前,农村的人口比例是大于城市人口比例的。
从全球看,不管是发达地区还是非发达地区,城市化的速度都在加速,为什么?因为名列前茅产业的产值太低了,中国有27%,接近30%的劳动力,农村劳动力,只生产7%的GDP,而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上,城里人比农村人高了很多很多,钱多,收入高,所以人都往城里跑。
去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%,换句话说,如果服务业越来越多的时候,一定要靠城市才能解决问题,靠农村是解决不了服务业的问题的,靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚,能有人给你捏脚吗?
所以城里城外,不管是发达地区和不发达地区,我们都可以看到,未来发展的趋势,名列前茅产业的人口一定是越来越少,必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康,你得满足70%的城市化率,我们还早着呢。
核心城市人口流入加快
在城市发展的过程中,核心城市的城市化率,增长速度是非常快的。人口增长,在2016年以前不是说一线城市都是较高增长,其中一部分二线城市、三线城市,人口增长的比例速度也是非常非常快的,厦门达到了7.5年均,年均7.5,这不得了。
去年发生一个变化,为了吸引*人才,西安将近60万人,武汉37万人,长沙20多万人,合肥也是十几万人。就是有些地区,郑州好像也是30多万,我具体记不清了,总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快,一年你要增加30万人,你给他多少补贴,他也得有房子,没房子总不行吧?所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。
如果全球都这样,中国要想跟上世界的步伐,你还想成为强国,你还要美好生活,不让农民进城就美好生活了?我看谭总刚才那个标题,叫做追求美好生活,那你得让农民进城,这不是你没解决吗?
还要用20年完成70%城镇化
我们的现有城市里头,现在大概有22亿到240亿平方米的住宅,这包括破房子,包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话,我们*少得有400多亿。大现有情况下,好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢?去年大概7.8亿平方米,今年大概也就10亿平方米。
即使是这样算的话,我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法,这个速度可能就很难达到。
我们仇保兴原来的住建部副部长在博鳌论坛上曾经说,我们现在的户均已经达到了1.1套房,他觉得我们基本上满足了。他就没想想那个房子有多破,我们说的折旧。如果每年有5%的折旧,400亿房子的话*少一年有20亿,我们现在一年就10亿。
换句话说,就是房地产长远的发展你是改变不了的,美国200多年呢,纽约现在房地产市场仍然是大头。你不是说房地产市场,我可以把房子是住的不是炒的,把它弄没了,弄没了中国经济就没了,这个是无法改变的一种情况。
但是仇保兴忘了一条,我们孩子的户 口在父母的户 口上,但是那个孩子已经单独住了一套房子,我儿子前两天偷偷结婚了,既没告诉男方的家里,也没告诉女方的家里,然后两个人偷偷在外头租了一套房子住。这种事儿我说是只有我们家出现吗?不是,突然发现他们公司十几个人都是这样。
年轻人不愿意告诉你,他自己愿意过小日子,干吗非得告诉你?我又不需要你的婚礼,人家过的挺好的。我觉得你们在座的可能也会遇到这种情况。独居家庭的速度,我们现在750万户,今后估计得有2500户,这个发展速度可能是非常快的,可能用五六年时间就得这样。
因为虽然我们的80后,90后比80后少了三分之一,00后和90后少了三分之一。所以很多人说,我可以从父母那儿继承一套房子,从老婆家里还可以继承一套房子,我一个人可以分三到四套房子。
胡扯,因为老人不死。我们的平均年龄估计从60多岁,70多岁,现在涨到80多岁了,过两年就是90多岁。你想想,30岁生孩子,你要想继承老人90岁的房子,你得活到60岁才能继承,那你30岁结婚的时候,到60岁之间这30年你老住别人的房子?那不是胡扯吗?
所以很多专家都在那儿瞎说,就忘了老人不死。为什么我们退休养老金老不够用?我们原来计算的时候,是按照你70岁以前就死了计算的,结果人不死了,这个钱不够花的。这很是个问题。他们没想到,我们的美好生活让老人不死了,老人不死就变成一个结果呢?
原来一套房子能解决问题,现在得两套、三套房子才能解决问题。你要熬到老人90岁死,下次他活到120的时候你怎么办?更麻烦了。我们的*告诉大家,2038年新科技就可以保证这些人,未来就告诉你人可以活到120岁,高科技,没法弄了。
并非每个城市都需要租赁住房
我也不知道这些官员怎么想的,所以他们都出了很多政策,房租不炒,集体土地上建租赁应租房,共有产权等等。我个人觉得,这些问题都解决不了当期矛盾。名列前茅个是租赁房,就是集体土地上建租赁房,我可以很自豪的告诉你们,这是我2011年的政协提案,要解决唐家岭等几个村,房子要塌了,要着火,怎么解决租赁应租房的问题。
国土资源部找我谈了很多次,批判了我六年时间,突然有*我发现变成他的国家政策了。我很头疼,怎么搞的?我敢把政协的号都告诉你,我告诉你,这是真的,不是编的。
但是现在有人认为集体土地上大量供应的租赁应住房能不能破坏市场?我觉得不行。为什么不行?没有一个地方政府会把管子和路修到他不能卖的土地上去,他如果能拍卖这个土地就拼命的修市政基础设施,不能卖的地他就不修了。
只有什么样呢?就是顺路沾了光的这些集体土地才能建租赁性住房。有多少?没多少。所以每一个城市里都有极少的集体土地才能建租赁性住房。就是因为我顺路,有管子,有煤气,有燃气,有供暖什么的东西,你要是离得远的话,我才不给你修管子呢,你自己修管子修不起,所以并不是所有的集体土地都能用。这个矛盾要解决好。
我们在做租赁性住房,大家都说租赁性住房好,我刚才说了,万科的租赁性住房有多少人能租得起?不知道。美国,前十大城市,租赁的房子占的比例是非常高的,从人数,从比例数都可以看到。蓝色的是占的总的住房比例,就是租赁人口也可以看,都非常高。
所以大城市和特大城市,我们觉得要有50%左右的租赁性住房才能满足需求,因为流动人口和临时居住的创业人员等等,大概需要这样。而一般的城市,或者三四线城市,可能5%、2%就可以了,中等城市大概也有10%左右就够了,并不是所有的城市都需要大量的租赁性住房。
长效机制很难建立
倒过来说,如果要用长效机制彻底解决中国的问题,那么就要解决的是土地制度问题,户籍制度问题。那么矛盾就在于,我们的短期政策不利于长期机制的建立,你没法解决土地制度问题,也没法解决户籍制度问题。
他们的矛盾在哪?我们今年出台了一号文件,农民的土地承包再增加30年,很多人就欢呼,真好,农民又可以多用土地30年了。但是很多农民在发愁,因为你只给我30年,我是不能修长期的基础设施的,因为我修这些基础设施,可能要用40年、50年,你只给我30年,我怎么敢修呢?
中国严格说起来是没有私有产权制的,因为我们没有土地的私有化。你们现在都是有钱人,但是你们都叫浮财,你们自己想想,你们能生根落地吗?过两年把你的房子收了,都是浮财。
只有土地变成私有制的时候,我们才能谈得上中国的长期的住房制度和农民与城市人口利益相一致的制度,这样才能*终解决问题。否则,如果户籍制度和土地制度问题不从根本上解决,我们很难建立一套长效机制,你仍然是城里人只解决城里的住房,然后农村人进住房的时候,你就左卡右卡,反正不让他进来,然后他的孩子也不能上学,也不能享受医疗保障等等。
我们的十九大提出,要人类命运共同体,中国人首先得形成共同体,如果中国人连共同体都没有,你怎么能实现世界人的共同体?所以十九大已经提出了很多很多重要的,非常好的报告,但是问题在于哪呢?问题在于,我们的地方政策没有跟上十九大报告,造成了房地产出现了很多的问题。历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候,大部分都适得其反。
以上是摘取的一部分演讲内容,希望对大家有所帮助。