【深度】多项政策调控楼市,太原购房者渐趋理性

来源：吉屋网发布时间：2018-07-31 10:40:35

“这两年太原房价涨得快，限购政策来了，不知道能不能刹住涨势？”

“照现在这个价格，原本准备买房的钱在太原又不够用了，只能看看榆次周边了！”

7月23日是省城市民张晓娴和闺蜜们约会的日子，因为各自都有购房计划，便谈到了省城楼市，谈来谈去，不知如何抉择。

回顾太原楼市的上半年，我们看到，房地产的调控政策仍在进行。5月14日下发的限购文件于7月4日正式开始实施，提出实施住房限购政策、加强差别化住房信贷和税收政策、控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、加强商品房预售审批管理等九项具体措施。按常规分析，本轮限购、限贷、限售等调控政策会有效抑制房价的上涨，并对投机炒房等不良市场心态以严厉打击。

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小编走访市场发现，省城房价相比去年，确实有一定上涨。以晋阳湖新近入晋的一开发商楼盘（非毛坯）为例，2017年9月开盘价11000元/㎡，今年6月均价为15000元/㎡。半年时间，均价涨了4000元/㎡。当然，其中也有开盘低价促销等因素在内。

据朗润智业提供的数据显示，2018年上半年太原商品房销售套数42133套，同比上涨17%，销售金额526亿元，同比上涨28%，销售面积422万平方米，同比上涨0.42%，保持去年同期水平，供应量和成交量同比基本持平。同时，市场已推未售库存持续走低，商品房已推未售量261万平方米，去化周期约4个月；在售项目未推量约1833万平方米，但未推货量集中度较高，供货节奏平稳。也就是说，总体来看，太原上半年商品房市场量稳价涨。

对于上半年这种楼市状况，山西省房地产协会相关负责人指出，一般来讲，调控政策真正的落地效果需要一定时间才能深入市场。我们可以看到的是，限购后，很多改善族可能会失去买房资格，或者因为*比例的提高，变得更加理性。

他认为，近年来，太原楼房消费多以改善型住房为主。所以从自主改善的角度来看，目前太原的确有不少较为适合的房源，如亲贤街、长风街、南中环、晋阳街的部分房源，当然还有热门的“晋阳湖”区域。这些优质的品牌房源，或位于已经很成熟的商圈，或处于大力发展的区域。地段优越，周边无疑都是品牌开发商齐聚。但此类房源，价格肯定是要高，并且有的要高过区域均价。

小编采访时，恰逢省城限购政策正式实施一周，从朗润智业提供的数据可以看到，调控效果已初步显现。其市场放量大幅下降，商品房成交套数环比下降42%，成交金额环比下降44%，成交面积环比下降41%。

此外，在调控政策背景下，省城购房者目前出现了分化。很大一部分改善置业群体被挡在市场之外，导致楼市成交量大幅减少。而对于刚需购房者来说，因政策出台后，市场供应预期减少，反而刺激了其购房速度。

从供应端来看，开发商开盘加推速度放缓，因此上半年开盘情况略有下降。据乐居不完全统计，上半年太原楼市共有32个项目开盘，同比下跌27%，开盘次数达48次，同比下降31%，楼盘开发回落趋稳。

那么，太原楼市利润率如何？是否值得投资呢？

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一位不愿透露姓名的业内人士表示，经过多轮政策调控的洗礼，市场尤其是购房者已变得更加理性。因为限售后，按照正常流程，一般两年半的工期交房，交房后2年时间才能下房产证，也就是说，您如果出售，很可能需要等6年半的时间，资金回收链较长。而且按照国际通行衡量楼市运行是否健康的租售比（指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）来算，一般租率比应低于1∶300才算健康的。目前，太原住宅租售比已超过1∶300的指标，所以住宅靠出租获得的收益率相对较低。置业投资“转售”比“出租”的回报率更高，但“炒房”恰恰是调控的核心，所以投资有风险。

对太原楼市而言，政策影响效果到底多大，楼市出现新的拐点，有业内人士预言，可能在四季度或年末会有体现。