太原写字楼：市场基本饱和价格很“亲民”

来源：吉屋网综合整理发布时间：2021-10-21 09:04:10

超高层写字楼林立、各行各业精英人士出入高端写字楼的场景，一度被看做城市活力的象征。但从2013年至今，太原市写字楼在商品房及商办市场中，成交面积、市场占有率持续下降。不仅太原市场低迷，全国多个大中型城市多是如此。

近日，有相关机构发布太原楼市写字楼第三季度报告显示，今年前三季度，太原写字楼几乎无新增供应量，成交均价在万元上下。那么，如果想在太原租赁或者购置写字楼该从哪些区域下手？市场现状又如何呢？对此，记者做了详细的调查采访——
　　数据：太原空置率全国排名靠前
　　写字楼，作为产业发展的重要载体，在城市建设及经济发展过程中起着举足轻重的作用。但比起现在令开发商头疼、*难去化的公寓，写字楼更像一块心病。
　　在仲量联行发布的报告《2021中国办公楼市场白皮书》中，一份“国内中心城市甲级写字楼空置率排名表”能看出太原写字楼市场的现状。在排名中，长春甲级写字楼空置率达到43.6%，位列全国之首，而太原的空置率也达25.8%，排名第23位。这二者中间，空置率由高到低的城市有无锡、南昌、呼和浩特、武汉、贵阳、长沙、天津、西安、大连、厦门、青岛、石家庄等等。这些城市中不乏经济发达、增速较快的一线、二线城市，可见，写字楼空置率高成为共性难题。
　　近日，朗润智业对太原写字楼市场进行了一次摸底调查，发现目前太原城市写字楼市场呈现出以下特点：销售市场低迷，甲级产品为主，价值实现度低；运营市场中央及核心商务区租金水平难以划分档次；商务区发展差距明显，非核心及新兴商务区多数处于规划、建设或发展期、商务氛围尚不成熟等。
　　业内人士表示，短期来看，太原写字楼市场仍将面临去化困难、销售价格及租金梯度划分界线模糊、项目竞争激烈等诸多问题。但长期来看，作为城市经济发展的重要载体之一，写字楼产品在市场中的作用难以忽视。在市场项目面对竞争自我升级、城市大力发展产业、营造宽松营商环境政策大背景下，太原写字楼市场发展潜力巨大。
　　现状：成熟写字楼集中在五大区域
　　根据朗润智业的摸底调查，太原的写字楼项目主要集中在五大类区域。*类为中央商务区，即长风商务区；第二类为核心商务区，包括迎泽府东、南内环、长风亲贤及高新开发区共计4个商务区；第三类为非核心商务区，包括兴华漪汾、迎泽西、南内环西及康宁4个商务区；第四类为新兴商务区，包括南站、晋阳湖北岸、汾东商务区、北部新城4个商务区，目前多处于发展初期或前期规划阶段；第五类为产业园区，共计8个。
　　南内环商务中心。这一区域属于太原南城的老牌商务中心、IT办公中心，配套成熟，但甲级写字楼量小，只有2个，乙级写字楼10个，SOHO办公1个，其他写字楼22个。这一区域内空置率*，仅为10%。
　　运营较好的区域非长风商务区莫属。太原甲级写字楼市场成交量于2018年达峰值，后市场容量及成交均价均呈下降走势。在政府规划、品牌开发商项目落地、太原市政机关单位迁移等诸多背景下，长风商务区发展成为太原*成熟的商务、政务、文化中心，办公氛围浓厚，写字楼及入驻企业集中，成交量位列各商务区*。这一片区成熟的甲级写字楼有12个，乙级写字楼5个，其他写字楼3个。这一区域空置率12%，仅次于南内环商务中心。
　　不得不说的，还有高新开发区的写字楼集群。这里是太原市政府产业规划区域，由于产业导向，商务办公楼集聚，具有甲级写字楼17个，乙级写字楼38个，其他写字楼36个。这一区域空置率为20%，同样低于全太原市的平均水平。
　　其次是迎泽、府东商务中心。由于这一区域是老城行政中心区，城市对外展示窗口，具有成熟的商务办公区域，因此这一区域内写字楼数量*多，且入住率也*。该区域甲级写字楼较多，有6个，乙级写字楼数量*多，达到41个，其他写字楼89个。这一区域空置率21%，表现较好。
　　再向南看便是长风亲贤商务中心。这一区域是城市新兴商业核心区域，商业配套完善且成熟，具有甲级写字楼4个，乙级写字楼16个，丙级写字楼34个，SOHO办公4个。空置率达到31%，高于全太原市的平均水平。
　　此外，还有迎泽西商务中心，空置率35%；康宁商务中心，空置率67%；南内环西商务中心，空置率*，达到79%。
　　发展：成交价格分散不成气候
　　虽然太原写字楼发展已快20年，但整体市场仍未形成气候。从成交均价来看，各项目受各商务中心单个项目影响较大，并未形成明显的区域特征。
　　例如，价格在*梯队的项目成交均价在15000元/平方米左右。迎泽西商务中心的信达国际金融中心成交均价为13905元/平方米；高新开发区排前列的项目山西国际金融中心成交均价15245元/平方米、君威国际金融中心15077元/平方米。
　　价格在第二梯队的项目成交均价在10000元/平方米左右。例如，南站商务中心项目万科广场11897元/平方米；南内环西商务中心绿地中央广场12193元/平方米；迎泽府东商务中心万达中心11363元/平方米；长风商务区华润大厦10859元/平方米；华润置地能源大厦10094元/平方米。
　　价格在第三梯队的项目成交均价在10000元/平方米以下。例如，康宁商务中心坤泽十里城9516元/平方米；晋阳湖北岸商务中心当代广场8662元/平方米。
　　由于上述原因，各商务区内的租金梯度差也不明显。朗润智业的统计数据显示，高新开发区和长风商务区甲级写字楼平均租金水平*，月租金达70元/平方米-80元/平方米；迎泽西和长风亲贤甲级写字楼平均租金水平属于第二梯队，60元/平方米·月左右。
　　特征：服务业为主租户较分散
　　根据样本分析，太原甲级写字楼进驻客户主要集中在服务业、金融业以及TMT行业。服务业客户行业细分主要集中在商务服务、专业技术服务以及律所等。金融业主要集中在传统金融业，投资、融资担保/租赁、微金融、金融服务外包、综合金融服务等非传统金融业布局较少。TMT行业主要包括信息科技、通信服务以及新媒体，其中信息科技类企业在甲级写字楼客户中分布占比*。目前太原运营写字楼已入驻企业中，内资企业占绝对主力，外资企业占比极少，实力较强企业以国企或本土能源型企业为主。服务业类企业在内外资中均为主力。
　　太原市甲级写字楼租户表现特征为，中小型租户行业中，服务业、批发零售业、建筑业等行业租户承租面积主要集中在1000平方米以下；大型租户集中行业中，金融业、住宿业（酒店）、能源业等行业租户承租面积在1500平方米以上。太原市甲级写字楼承租面积超过2000平方米的大型租户主要分布在金融业、服务业、住宿业、矿产业以及TMT（信息科技、通信服务、新媒体）等行业。
　　分析：甲级项目过剩还偷偷减配
　　朗润智业分析，目前，中大型写字楼为当前太原甲级市场产品主流，项目分布集中；超大型写字楼数量相对较少，代表项目为茂业中心、信达国际金融中心、中海国际中心等城市地标型建筑。
　　回顾2014年至2018年太原市写字楼市场不难看出，当时省城甲级写字楼项目正处于爆发期，短短几年间，累计超50栋楼体竣工入市。甲级写字楼项目楼体高度在2014年突破200米，且顶板高度不断攀升；50米-100米为高度集中区，占比约56%，2010年前项目数量少，多数在当时为片区地标建筑，高度在100米-170米范围内。
　　但参照写字楼评判标准，综合对比太原目前运营中的甲级写字楼项目便会发现，多数项目偷偷减配。朗润智业的一份调查报告显示，目前，太原甲级写字楼项目中，在办公面积、楼体高度、层高等基本建筑指标方面，多数甲级项目符合甲级标准甚至可达到写字楼标准；但在卫生间、大堂、电梯梯速、配套服务等写字楼内部配置及服务方面，明显低于甲级写字楼标准，存在较大的改进及提升空间。
　　同时，在物业水平方面，“减配”现象明显。从物业服务团队资质来看，目前太原市场上符合市场甲级标准的项目不足五成。物业管理费用与团队基本水平挂钩，不同模式下整体费用差异程度一般，基本在15元/平方米·月-20元/平方米·月。
　　易居研究院营销总监严跃进表示，商业地产的周期性、各大城市内部发展状况的差异、产业园办公和共享办公的兴起，都会对写字楼的空置率产生影响。但这些随市场的波动而起伏，换言之，等市场行情复苏，写字楼的空置率也会随之降低。

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