山西房地产市场：住房城建将迎高质量发展

来源：吉屋网综合整理 2022-03-03 16:07:25

太原买房交流群-74群（495）

2月24日，在推动住房和城乡建设高质量发展新闻发布会上，住建部为今年住房工作进行了重要定调，对于指导今年工作开展具有积极的意义，购房者眼下*关注的问题纷纷有了答案。那么，山西省房地产是否与全国走势一致？随着调控纾困政策出台，房价是否会迎来上涨？商品房烂尾风险是否能得到有限遏制？政策是否支持改善房的购买？……带着置业者普遍关心的问题，记者走访了省城楼市及业内专家予以解读——
　　A　山西房产投资高于全国平均增速
　　回首2021年，山西省的房地产市场情况总体是平稳的。这与一贯坚持稳地价、稳房价、稳预期密切相关，全省实施了房地产长效机制。
　　根据省统计局的数据统计，2021年，我省房地产开发投资在前年增速持续加快的基础上呈现出高开低走、渐趋平稳的态势。
　　从全省房地产开发投资方面看，全省完成1945.2亿元，增长6.3%，比全国平均增速高1.9个百分点。去年全省房屋施工面积24930.4万平方米，增长13.6%；全省房屋竣工面积2639.3万平方米，增长78.2%，房屋竣工面积高速增长。
　　截至2021年底，全省商品房待售面积861.5万平方米，增长9.7%，增幅比上年加快28.4个百分点。值得注意的是，在银行贷款趋紧和自筹资金下降的情况下，2021年度到位资金仍能有所增长，销售回款成为房企资金流的重要来源。2021年，全省房地产开发企业到位资金2544.4亿元，增长12.3%，增幅比上年加快7.4个百分点。以销售回款为主的定金及预收款和个人按揭贷款合计占去年到位资金的比重由上年的47.8%提高到56.7%，所占比重再创新高。
　　总体看，我省2021年房地产市场运行平稳，房地产长效机制符合市场规律。
　　B 房价松动门槛降低
　　记者综合去年70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，去年12月，太原市新建商品住宅价格同比下降2.9%，环比下降0.9%，同比连续16个月下降，环比连续5个月下降。今年1月份同样延续去年的房价走势。
　　再结合商品房销售额与销售面积之比看，2021年，全省商品房销售额与销售面积之比为6775元/平方米（广义成交单价），同比下降3.5%，环比下降1.5%。其中，商品住宅销售额与销售面积之比为6689元/平方米，同比下降3.7%，环比下降1.6%，商品房价格出现松动迹象。
　　针对房价松动的情况，今年购房者的“上车”门槛将进一步降低，真正让百姓实现住有所居。截至目前，全国已有多个城市发布*门槛下降、房贷利率下降的通知，其中包括山西省晋中市。记者整理各地政策可以看出，至少有12个城市出现了*比例的下调，包括商业银行贷款*下调的城市如菏泽、重庆、赣州、佛山和南通，以及公积金*比例下调的城市，如晋中、北海、自贡、南宁和福州。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前此类*比例的下调，显然是一个趋势，客观上也有助于促进购房门槛的降低和购房需求的释放。但购房者们需要注意，一些低*、零*等操作是不允许的，降低*不等于*下调没边界。
　　朗润智业分析认为，从各地及住建金融系统高层近期密集发声方面来看，多次提及房地产稳定健康发展、满足居民购房需求、房地产是支柱产业等内容，随即出现了部分城市银行贷款利率下调、开发商融资渠道有所放松、个人住房贷款余额上涨等积极的政策调整。由此可见，目前房地产“政策底”已现，预计2022年房地产市场的政策将不会继续严控加码，市场信心及成交会小幅回暖。
　　C　购房烂尾降至*风险
　　数据显示，我省商品住宅占据了商品房销售市场的主力。2021年，商品住宅销售面积3034.9万平方米，商品住宅销售额2030.1亿元。商品住宅中，期房销售面积占比进一步提高，达2925.9万平方米，增长19.8%，占商品房销售面积的比重由上年的90.9%提高到91.3%；期房销售额2031.8亿元，增长14.6%，占商品房销售额的比重由上年的94.0%下降到93.6%。2021年，因个别房企出现流动性风险，我省尤其是省城购房者担心购房出现烂尾，更倾向于买现房。
　　对此，近期各大银行发行并购贷债券能够缓解上述购房者的顾虑。例如，兴业银行已陆续接洽多家市场优质房地产企业，明确了收并购业务的金融需求和诉求，相关房企也明确制定了收并购业务的融资和其他作业的标准。从银行名单看，包括浦发、广发、平安、兴业等银行陆续发债，说明在此类银行内部，对相关业务政策做了积极调整。从房企心态看，此前收并购资金不纳入三道红线的考核，这使得一些房企后续对于此类收并购资金的需求增大，银行自然会通过发债积极进行配合，以服务好此类客户。从当前各地维稳角度和烂尾项目处置情况看，后续其实会形成一个比较大的不良资产收并购市场，这个市场也需要各大银行的关注，是今年业务的一个发力点。
　　朗润智业分析认为，金融端支持国有企业收并购出险房企，“保交楼”成为主要任务，预计2022年将继续加速行业洗牌。“活下去”成为行业内企业普遍共识，2022年房企将继续加速洗牌，金融端更加支持优质企业兜底风险性大的企业；“保交楼”任务逐步实施，市场信心将会逐步恢复。
　　而在住建部召开的《推动住房和城乡建设高质量发展发布会》上，明确了房地产政策调控的“四性”，是目前高层对于房地产调控操作的一种新思路和方向。会议明确，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性。
　　严跃进表示，从这里可以看出，连续性和稳定性的表述是过去都有的，而精准性和协调性是这两年明显提出来的。其意义在于，各类房地产政策的出台，比较精准，防止出现矫枉过正的现象，要基于客观的市场和预测做政策。而协调性方面，也要求从良性循环发展的角度出发，积极出台各类政策，包括金融、土地、行政等政策都需要配合，不要出现政策之间的“打架”。此类表述，对于公众理解今年各地的政策动向和政策效应有积极作用。
　　D　多孩家庭释放需求
　　在住建部的会议上，首次提出保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求。从这里可以看出，住房需求方面会给予更大的支持。其中刚需方面从保障的角度进行，要求各地夯实基础完成工作。而从改善型需求方面，也强调了要“满足”的概念。从政策新意来看，改善型需求的满足是关键，这个是*重要的内容。
　　对购房者来说，二套房、大户型的购房政策一直不明朗。从后续情况看，尤其是从二孩、三孩家庭等角度看，改善型需求的释放是必然的，这也要求土地和金融等政策密切配合。
　　早在2006年，住建部曾出台“70/90”政策，即90平方米的户型需要占到小区楼盘的70%。随着家庭人口结构的调整，家有三孩三代同居的家庭，小户型显然不能满足居住需求。从省城楼市成交的情况来看，120平方米的主流户型也略显不足，新一代的家庭居家日常对相应的功能用房需求增加。预计未来对大中小户型的定义，即传统的“90平方米以下小户型、90—144平方米中户型、144平方米以上大户型”的户型分类格局会有所转变，而面积120+且三居、四居的户型将是成交主力产品。