聚焦2022太原楼市半年报

来源：吉屋网综合整理 2022-07-17 09:18:15

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2022年已过半，本周，山西朗润智业发布了2022年太原楼市半年报，太原六城区楼市依旧不容乐观。
　　“活下去”成为业内企业普遍共识，土地供求疲软、商品房各类物业供求量缩水严重，央企、国企更受客户信赖等特征，构成太原楼市上半年的镜像。下半年，省城楼市开盘项目将增加，预计住宅市场供求量将有所上涨，但全年整体容量下降已成必然，价格将相对保持稳定。
　　A 榜单：央企国企成主角
　　朗润智业最新公布数据显示，省城住宅市场今年上半年成交量同比下降了44%，成交面积为174万平方米。楼市中活跃的楼盘以央企、国企项目为主。成交面积及成交金额前20的楼盘中，上榜民企品牌仅有碧桂园、山西阳光大地、金地旭辉、星河湾几家，华润、保利、中海、招商、华侨城、中铁等央企成为全城楼市的绝对成交主力。
　　查看其他机构公布的上半年成交榜单发现，各机构公布的品牌及项目成交数据差别巨大，除了各机构调研方法及调研口径不一致外，部分房企为冲进榜单，所提供的数据存在注水现象。但央企在太原楼市中绝对权重的地位，各家报告的结论如出一辙。保利多项目开花，以量取胜，成交遥遥领先；中海旗下两大刚需项目中海国际社区、中海寰宇时代成交不俗，单盘均位于项目排行榜前10；分项目排行来看，高端改善项目冲力十足，首开·华润紫雲府、太原星河湾、保利天悦、龙城金茂府四大豪宅精品项目均进入了各机构成交前10榜单。而多年霸榜太原前三的恒大、富力两大品牌因运营问题，已退出榜单；被业内视为省城楼市灯塔的万科，仅有一个项目——万科新都荟进入了成交前20的榜单。
　　与2020、2021年上半年相比，省城单盘销售超过10亿的楼盘数大幅下降，纯新盘更是少得可怜。朗润报告显示，上半年，省城仅有金地峰景、碧桂园丽华天境两个纯新项目入市，两个项目的成交金额及开盘去化率少得令人尴尬。各机构公布的全城销售前20榜楼盘，全部为去库存的老项目。
　　从区域来看，成交活跃度较好的城区为小店区、万柏林区、晋源区，杏花岭区、尖草坪区、迎泽区相对活跃度较低。相比之下，太原南城项目成交力远超北城，北城项目成交疲软。
　　B 成交：住宅缩水商办受波及
　　降首付、降利率、给补贴，支持刚性购房需求及改善型购房需求，5月23日，太原“三十六条”楼市新政落地，短期成交被激活。但对比去年同期，住宅半年成交174万平方米，同比下降44%；均价11082元/平方米，同比下降5%。
　　上半年，成交的商品住宅中，成交单价11000元/平方米以下产品成交占比达68%；11000元/平方米至13000元/平方米产品成交占比为16%，同比去年此价值段成交占比有所下降；17000元/平方米以上产品占比近5%。从成交面积段来看，全城住宅主力面积段持续下探，80平方米至120平方米小户型成交占比达61%，120平方米至140平方米中户型占比22%，140平方米以上大户型产品占比同比去年上半年下降，为17%。从成交总价段来看，总价为120万以下产品份额达64%，总价达240万以上高端产品成交份额占7%。
　　住宅成交的下滑，影响了其他类型物业的供需成交热情，其中以公寓和写字楼最为明显。今年上半年，省城写字楼供应面积同比下降92%，成交面积同比下降72%，成交总面积仅为0.94万平方米，成交均价为11601元/平方米。上半年，表现最好的写字楼为信达国际金融中心，大客户认购均价较高，由此也拉高了省城写字楼的整体成交均价，同比去年上涨18%。
　　省城公寓市场上半年成交为5.57万平方米，同比下降51%，成交均价为8223元/平方米，同比下降19%。成交公寓的主力面积段在30平方米至70平方米之间，成交总价在50万以下。
　　C 土地：市场供需不乐观
　　2022年上半年，省城的土地市场供需状况不乐观。朗润智业报告显示，上半年，太原六城区土地供应9宗，同比下降73%，成交15宗，同比下降32%，土地流标7宗。月度供求来看，新政前土地供应端乏力，1月份供应1宗，2月至5月沉寂，新政出台后，6月份集中供地8宗；成交端来看，1月份成交7宗，2月份1宗，3月至5月沉寂，6月份集中拍卖成交了7宗。
　　6月22日，太原举行今年首场土拍会。历时近3个小时，最终上拍的7宗地块中有6宗地成交，总价29.158亿元，另外一宗地临时终止出让，流拍。从土地成交来看，均为本土房企拿地，两个拿地企业的全资股东为太原龙投、太原国投两大城投公司，往年太原土拍会上的常客——保利、中海、万科、恒大等全国性上市房企未报名。由此也能看出，省城房地产及土地市场的流动性、市场度在下降，央企国企在省城拿地的积极性待提高。而已成交的地块拿地价格和溢价率均有所提高，政府有意促成土拍成交，以提振全城行业信心。
　　据不完全统计，六城区已拿地未推盘的土储量高达2824万平方米，其中全国性房企已拿地未推盘土储量达到2358万平方米。相当一部分存量未开发土地在恒大、宝能、当代等运营不畅的房企名下，如何盘活这些土地，是摆在职能部门眼前的一道难题。同时，保利、华润、中海、中铁、金茂府等国企央企运营健康的品牌，眼下在太原的土储量较少，连续两年的去库存，项目存货不多，再不拿地会影响各品牌在太原楼市未来的业绩和发展。
　　D 后市：中高端市场将持续发力
　　今年上半年除去疫情影响，新政之前周度成交量为6万平方米、500套，新政出台后，对市场短期刺激效果明显，首周成交量攀升至14万平方米、1100套至1250套，而后连续四周保持在9万平方米至10万平方米、800套至900套；待新政真正落地实施后，预计周成交量稳定在10万平方米、800900套左右。
　　朗润智业半年报分析认为，省城住宅市场的全年容量下降为必然趋势，全年住宅成交量预计在500万平方米以内，价格稳定在11000元/平方米上下。相比上半年，下半年开盘项目增加，成交量也会上升。同时，省城楼市产品两极分化将明显，中高端市场对全城成交量价份额上的贡献突出。上半年，全城不足10个中高端项目中，一半进入全城TOP20成交榜单。从各项目已推未售库存来看，140平方米以上占比达到35%，200平方米至240平方米以上占比增加，仍有大量可售库存，且下半年预计有5个中高端项目入市，预计省城下半年中高端市场将持续发力。
　　2022年下半年，环西南板块可售货量最多，达到70万平方米，综改区、龙城大街板块在50万平方米至60万平方米；待入市项目分布中，南城核心板块预计有3个中高端项目入市，预计推货量为19万平方米；北部新城板块为13万平方米，龙城大街板块仅有保利天珺，预计推货量为10万平方米。
　　从全城的楼市品牌结构来看,保利、中海、金茂的影响力会持续发酵。下半年，保利可售货量充足，且预计有3个项目开盘，推货量预计达到24万平方米，为房企之最，保利可能依旧为今年太原楼市成交的NO.1；中海虽无待入市项目，但3个在售项目货量充足，其中中海寰宇时代和中海国际社区均为劲销大盘；金茂下半年将有滨河金茂府高端项目入市，会助力金茂在榜单上向上移位。