山西购房提示：买房还在看地段？交房才是硬道理！

2019年至今，曾经被房企热炒的省城综改区、三给片区、南内环西等热点区域因个别楼盘疯狂以价换量，整个片区楼市成交陷入窘境，低开高走的楼盘销售规律被打破。但面对行业内卷加码升级，品牌可靠、交房靠谱、工程质量靠得住的楼盘成为楼市的成交担当。市场的变化已深深影响到业主的购房诉求，原来购房看片区、看地段、看配套、看物业、看学区、看装修等事无巨细的买房问题，如今降级成了房企靠不靠谱？能不能交房？……那么，怎样识别房企和楼盘能不能交房呢？

A 过度炒作　热点片区光环不再

眼下，省城南移西进东扩的城市发展格局仍在继续，城市未来的新生片区层出不穷。在交通、医院、*、商业及经济产业等利好规划落地的推动下，尽管长风东山、龙城大街、晋阳湖片区、长风商务区等城市新生区还未完全成熟，房企却早已先行一步，以前景利好为营销卖点，大肆收割业务、冲刺销售业绩，炒片区的营销招式屡试不爽。
　　但因房地产行业金融调控政策收紧，市场供应增大、城市新兴片区增多，曾被业内看好的综改区、南内环东延片区、三给片区等片区，却没有再现以往热区楼市成交的辉煌。近日，记者走访这些全新城市片区发现，各个片区规划、定位、配套亮点纷呈，但片区内的楼市却差强人意，部分工程节奏推进慢的项目少人问津。
　　以三给片区为例，在交通路网、家居大卖场、省级医院落地、名校入驻等利好的推进下，三给片区在房企和媒体的包装下，成为省城楼市的热点区，片区内新建高层住宅鳞次栉比，新房价遥遥*于其板块内的二手房价。但从2019年年底开始，片区内多个主力楼盘为快速回款、完成集团的降负债指标，连续两年不断降价，硬生生将整个片区变成了太原楼市的“领降区”，“地理位置偏”的弱点被其他片区竞品楼盘和售房经纪人放大，新房有价无市。而不断落地、变现的规划利好，始终无法提升整个片区楼市成交惨淡的景况。
　　再比如综改区片区，省市规划、顶层设计各类利好叠加。但该区域内的地产项目却过多消耗利好，导致楼市活跃度极低。记者在实地探访中发现，该片区在短短三年内，集聚五大上市及央企品牌。但因为JB、BN项目的停工，施工方及业主维权，片区活跃度在9月、10月基本降至0；而深处其中的ZH、ZS、BL应对艰难，新房价格起起伏伏，屡次跌破行业预期。本应受到利好消息带动的综改区楼市，出现了与区域发展不相称的低迷。
　　记者调查了解到，省城多个被炒热的片区早已松动，去精装、推小户、送面积、限时推盘，是房企调低价络、吸引客户的主要手段，这些手段在同一片区不同楼盘内长期使用，优惠幅度一浪高过一浪，就会给业主带来片区所有楼盘都在降价甚至片区黄了的深刻印象。在住宅价格无法坚挺的同时，这些片区内商业项目更为惨淡，已开业的商场人流不大、招商难，未开业的商铺物业销售门可罗雀。
　　业内人士表示，在城市新区规划新建之初，重多前景规划利好是吸引房企拿地的重要因素，为了追求更高的销售业绩，房企把可说或不可说的项目规划和政府规划混为一体，当作营销卖点大肆炒作，甚至夸大其实，这些宣传并不会作为契约落在售房合同中。所以，市场稍有风吹草动，片区未落地的利好就会被淡市吞噬。同时，项目运营的成功虽与片区发展密切相联，但更与房企的运营能力有着直接关系。
　　B 好地段、好配套≠好楼盘
　　业内人士表示，好位置、好地段仍是选房的重要因素，但并不是所有好地段的楼盘都是好房子。好地段与商业区中心、繁华地段同样不能画等号。
　　比如，业主有子女有入学需求，好地段的考量就应该有优质中*。尽管省城义务教育阶段的中*招生范围政策在不断改革，但就近入学的基本要求不会变。好*周边的房子依然是保值增值的核心。
　　其次，买房要考虑通勤距离、时间成本。省城快速路网已覆盖全城老旧城区、新兴城区，多数买房的家庭拥有私家车，城市各个区域的连接距离正在缩短，但正因如此，高峰道路拥堵成为常态，市民日常通勤的出行时间和经济成本却在增加。在这种情形下，公交车、地铁站附近就属于优质地段。
　　在地段范畴内，还应该考虑附近是否有医院和公园。不论是晨练还是节假日，周边有公园方便度大大提升，有公园配套的小区，日后保值增值能力更强。医院更是能保障人们的身心健康，住在离医院更近的小区，日常看病也更加方便。
　　但从各片区的发展来看，地处好地段、好片区的楼盘未必都是好楼盘。曾借势热卖的个别楼盘，今年的成交业绩已跌入谷底，超工延期交房、降标减配、大幅降价的事件，不但降低了品牌的可信度，甚至将同一片区的竞品楼盘拖下了水。
　　在采访中，多位业内人士表示，好配套、好地段、好配套和好楼盘的关系是彼此成就、彼此依托。华润长风商务区的综合体项目，塑造了太原一个新商圈，已是长风西街楼市中重要的城市配套和规划利好。而一直号称打造长风西商圈的YD购物广场，因为迟迟未动工开业运营以及住宅物业问题不断，片区城市价值没有升级蜕变，房产溢价率没有成长空间。
　　另外，所谓的好地段并非等同于商业中心。综合食品百货、集贸市场、药店等商业设施能满足业主日常生活，出行方便即是好地段。而人流量过大、大型商业中心距离房子过近，也非住宅类的好地段。
　　好楼盘还有一个重要因素是社区内配套规划合理、用心，比如小区及周边附属设施的绿化是否到位，高压线、垃圾中转站的设计位置是否合理，小区是否与双向六车道主干道相邻。房企在项目设计、运营维护上没有过多用心投入，项目即使处在热点片区，也不能算作好楼盘。
　　整体来看，*、公共交通、商业配套、房产规划和户型、医院和公园构成了买房地段的五个核心面，缺一不可。
　　C 诉求降级　收房才是硬道理
　　就在两年前，省城市民买房的诉求丰富多样，品质、地段、配套、学区、装修、园林等一个都不能少。而如今，能按时交付的楼盘就是好楼盘，业主购房谨慎，收房标准更是一降再降。
　　从去年9月份至今，在“三道红线”房企融资要求的紧箍咒之下，曾经在省城风光无限的部分房企，出现停工、工程进展缓慢、超长延期交房、降质降标等现象。据一位不愿具名的业内人士表示，“部分房企大鳄通过高周转、高杠杆的融资模式进行期房销售，房企虽然背负着巨额的金融成本，但只要能融到资，房企就能继续运作拿地、开发、销售，楼市一路高歌猛进，只涨不跌。当房企需要保持合理的负债规模，无法轻易融到资，企业的健康运作就会受到影响。降负债、降成本成了房企的首要任务，降价、降标、降质、延期交房、停工不可避免地出现在楼市中。”从省城已经出现问题的楼盘来看，多为企业自身财务状况不佳。但楼盘为了规避交房延期、工程停工等责任，把“疫情限工”“环保限工”“预售证件发放不及时”当作挡箭牌，这更破坏了业内及业主对行业的信心。
　　然而，与状况百出的楼盘相比，中海、华润、保利、星河湾等房企却保持稳健的工程进展，让业主深刻地感到“交房”才是硬道理。
　　业内人士称，“对卖方来说，期房存在一定的‘便利性’。房企收了购房者的房款之后，会把目标转移到潜在购房者身上。只要拿到房款，这笔巨资往往用于新项目的拿地运营，房企的资金、人力、物力都会向新楼盘倾斜。正因是期房制度，在收房这件事上，业主非常被动。”
　　而对于需求端，购房者深知这些猫腻，要求也一降再降，尤其对于刚需、首改购房者来说。采访中，多位购房者表示，“市场大环境下，能按时交房就是好开发商。”此前追求学区、学位、装修细节、园林是否建设完毕、物业服务是否高规格等需求，已经逐渐降为“按时交房”。
　　D 谨慎购房　房企状况有法儿查
　　按时交房是基础，房子的价值才更重要。业内人士建议，购房者对房子的要求不能因为个别现象降低。在当前大调整期内，部分楼盘过往“高周转”“大干快上”的节奏正面临严峻的问题。同时，大浪淘沙的环境下，一批财务状况稳定、健康发展的房企涌现了出来。
　　“三道红线”重压之下，开发商的财务状况受到了极为严苛的考验。从常用的搜索网站上，业主即可查到上市房企品牌融资及财务安全的排名状况。绿档范围之内的房企现金流更充足，负债率更低，后续的运营能力也更强。这部分房企里，多个央企表现更为突出。而越接近红档的房企情况则反之，购房者要谨慎购买。
　　某央企房地产企业人士透露，对于普通的购房者来说，部分未上市或单体项目的资金运营状况有点难询问到，但口碑却非常直观，具有很重要的参考价值。因为在老业主心中，口碑并非短期内能做到，而是很长时间里业主口口相传形成的。在太原，不少房企从房屋品质到物业服务，再到整个项目规划兑现的能力口碑都非常不错。
　　此外，购房者还可以多去工地实地探访，工地施工进度是企业财务状况的体现。如果财务出现问题，往往工地进度慢，甚至长时间停工。购房前*能亲自到工地上去看一看是否还在施工，如果发现该工地正处于长时间停工或停工重组的状态，那就要避免购买。
　　业主还可以通过置业顾问关注开发商动向。如果开发商或者置业顾问经常发布一些与卖房子无关的活动信息，那么很有可能是房子卖不出去，此时置业要谨慎。
　　从地产行业人员的离职率也可以推断出企业的财务状况。如果某个楼盘的置业顾问离职率高，尤其是高管更换频繁，那就说明这个楼盘资金链紧张或运营状况不佳，连员工都留不住，按时交房也存在巨大风险。同时，购房者要远离越过三道红线的中小型开发商的期房，这些房企当下很难借到钱周转，很容易烂尾。