地产股*背后的逻辑揭秘

来源：中房网发布时间：2018-01-09 11:09:00

近期，地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上*严调控的2017年，房企销售业绩却出乎市场预料，这也直接带动了地产股的强劲上涨。

业绩靓丽带动股价走强

A股近期龙头股当属地产股中的泰禾集团。也正是以泰禾集团名列前茅次涨停为开端，A股房地产板块开启了本轮的上涨之路。

泰禾集团股价的**早是源于其董事长黄其森的“豪言壮语”。据了解，黄其森在2017年12月22日接受媒体采访时表示，2018年泰禾将力争迈入2000亿时代。这也意味着泰禾集团2018年的销售目标是2000亿元。根据克而瑞公布的数据显示，2017年泰禾集团实现合约销售1007.2亿元。若按照黄其森的目标，2018年的销售增长幅度将接近100%。

黄其森放出豪言后的名列前茅个交易日，泰禾集团股价即强势涨停。虽然其后公司表示董事长的预测不能代表公司的预测和承诺，但这并未能阻挡泰禾集团在二级市场的表演。在短短10个交易日内，其股价上涨约82%，市值增长了170亿，被称作2018年的A股名列前茅热股。

泰禾集团股价上涨不是特例。有市场分析人士指出，明年业绩翻番的可能不止泰禾集团一家，而其董事长的喊话一下子让市场清晰地看到地产股明年的业绩情况可能会出奇的好。这也被认为是地产股近期集体爆发的契机。

另外值得一提的是，万科A、金地集团、保利地产、新城控股等4只个股的股价在1月8日盘中均创出历史新高。从整个A股房地产板块来看，开年以来涨幅超过了10%。此外，作为市场房地产*的风向标，行业分级基金房地产B（代码150118）从2017年12月29日至2018年1月8日短短的6个交易日内，涨幅超过32%。

四大因素促地产股持续大涨

综合多种因素来看，房地产板块近期的持续大涨或主要源自以下四方面原因：

一是，房地产销售数据持续超预期。在房地产行业遭遇*严调控的2017年，许多大型房企的销售数据靓丽，这也使得房地产企业2018年的业绩大有超预期的可能。

二是，近期部分城市的限购出现松动迹象。刚刚过去的这个周六日，兰州、南京出台的相关政策引发市场强烈的关注和讨论。此外，2017年以来多个城市出台人才政策，为符合条件的特定人群放开限购，而这一因素显然对于市场扭转房地产市场预期有着重要作用。

三是，龙头房企的集中度不断提升。龙头房企业绩增长的确定性增强，已呈现出超越行业周期的业绩增长特征。

四是，部分机构强力推荐房地产板块。从上海几家公募基金获悉，包括中金、国泰君安在内的多家知名券商穿梭于陆家嘴金融圈，向买方强力推荐房地产受政策压制许久的板块。

机构分析

伴随房地产板块的持续上涨，唱多板块后市机会的机构逐渐增多。

招商证券：基本面转折年是引导房地产板块超额*的首因，流动性是进一步触发和强化的因素。另外，板块相对估值处于历史第2底部（仅高于2008年的底部），亦为板块上涨提供支撑。招商证券指出，每轮6年至10年中仅有两波较好配置房地产股的机会，本轮的中周期，名列前茅波机会在2014年年末至2015年，第2波机会就在今年。对于这轮超额*到底会延续多长，根据历史上超额*区间和行业周期的关系来看，起码今年前三季度都是具备较好超额*区间。但因为股票弹性比较大，短期上涨或有过猛，这意味着在超额*区间内，股票出现调整反而是较好的布局点，务必重视2018年板块超额*机会。

中泰证券：2017年是房地产行业集中度跳增元年，前十大、前二十大房企销售市占率分别为24.7%、33.2%，较2016年扩大6%、8%，远高于2010年至2016年年均1%至2%的增幅。从拿地来看，19家主流房企2017年拿地集中度从2016年的17.4%增至24.9%。展望2018年，在全国销售平稳、行业波动减弱、政策中性偏紧的背景下，龙头房企在资源获取、融资额度和门槛、管控运营等方面的竞争优势将继续发酵，中小房企加速退出，推动行业集中度进一步提升的逻辑不变。随着2018年行业龙头企业的比较优势加剧，龙头股的估值核心会慢慢提升。同时，随着板块估值提升，部分低估值的区域性公司弹性较大，将迎来全面补涨机会。

而“积极配置房地产行业将有超额*”的观点也受到中金公司、中投证券、中银国际证券、东吴证券、川财证券等机构的认可。

此外，多位基金经理认为，龙头地产股的行情还将继续。

万家基金任路：房地产行业的格局正在发生深刻变化。以前市场一直将地产行业视为周期性行业，现在随着房地产政策长效机制的建立，行业集中度的提升，地产龙头公司不应该再被简单地看成是周期股，而可以将其视为蓝筹股。地产股的行情还将继续，距离估值完全修复还有一定的空间，现在还没有到位。

东方基金薛子徴：开年以来地产股行情表现突出，更多是对行业预期或市场情绪的一种修复。本来对地产的销售*就不悲观，有了上周六日兰州等部分城市的因城施策后，市场预期得到强烈修复。在其看来，目前地产股上涨，并非基于整个地产行业复苏的逻辑，因此，不会有整个板块性的上涨，更多是基于龙头公司市场占有率提升的逻辑，因此，这波地产行情更多是龙头公司的个股行情。

华商基金李双全：短期阶段政策相对平稳，会带来行业龙头公司的稳定性进一步提升，从销售到结算的时间拉长，公司估值有可能向上突破历史区间。目前来看，安全边际相对较高。不过，李双全认为，从长期来看，地产行业会发生分化，一些有品质的、资金成本低的公司会更有优势。在集中度提升的大背景下，龙头企业或更加受益。

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